Compra de imóveis nos Estados Unidos. Diversificação de ativos. Geração e rendimentos passivos. Prós e contras.

A diversificação de ativos através da compra de imóveis no exterior está sendo uma alternativa para investidores brasileiros fixarem uma segurança patrimonial fora do país, bem como para criarem um mecanismo de geração de rendas passivas.

Esse mecanismo de diversificação de ativos está fazendo com que mais e mais brasileiros decidam pela aquisição de imóveis em outros países, notadamente quando nos reportamos aos Estados Unidos.

Portugal até o ano de 2019 foi alvo de centena de investidores brasileiros que optaram por diversificarem seus investimentos através da compra de imóveis naquele país, e ao mesmo tempo adquirirem a cidadania portuguesa através do visto de investimento oferecido pelo governo português denominado Golden Visa.

Por outro lado, o número crescente de investidores brasileiros que optam por investir em imóveis nos Estados Unidos, em especial na Flórida é incontestável.

Além de ser uma região com mercado imobiliário extremamente aquecido e promissor, os índices de crescimento dos últimos anos só vieram a ser contidos em função da pandemia do Corona Vírus.

Investidores estrangeiros se sentem confiantes e seguros investindo em um país que tem a economia mais sólida do mundo.

Após um período de grandes baixas nos últimos 12 meses por conta da Corona vírus, a perspectiva de vacinação de toda população até o final de abril do corrente ano está trazendo confiança ao mercado internacional, e desta forma aquecendo gradativamente o fluxo de retomada de crescimento econômico.

Além de uma economia forte e dinâmica, os investidores brasileiros estão de olho no enorme potencial do mercado de aluguel de imóveis gerado pelo grande fluxo de turistas mundiais que visitam anualmente aquele país.

Segundo dados coletados do Departamento de Comércio Americano – International Trade Administration em  https://www.trade.gov , a média anual de visitantes estrangeiros nos Estados Unidos até o ano de 2019 foi de 80 milhões, ou seja, estrangeiros viajando, consumindo e gastando dentro daquele mercado.

Só de brasileiros em 2019 foram 2.104.617 viajando para os Estados Unidos na sua grande maioria para fazer turismo e pequenos negócios.

Com a pandemia, o número de brasileiros reduziu para 423.689 em 2020 e para 18.632 no primeiro trimestre de 2021.

Esses números demostram uma redução expressiva no número de estrangeiros visitando os Estados Unidos por conta da pandemia.

Com a vacinação em massa cobrindo até o final de abril e começo de junho praticamente a totalidade dos americanos, a tendência é que a economia retome seu crescimento e retorne ao patamar de visitantes anteriormente registrados.

Implicações na compra de imóveis nos Estados Unidos por estrangeiro não residente

Sem dúvidas o mercado americano tem um apego extremamente convidativo quando nos reportamos à oportunidades de negócios geradas pelo grande fluxo anual de visitantes e turistas que passam pelo país.

Além de um mercado imobiliário extremamente aquecido e concorrido, a possibilidade de geração de rendimentos passivos através da locação de imóveis nos Estados Unidos é outro fator positivo na hora da decisão na compra de imóveis por parte de estrangeiros não residentes.

A beleza e exuberância dos empreendimentos lançados quase que diariamente no mercado americano associado na maioria das vezes as vantagens divulgadas por Brokers muito bem treinados, fazem com que estrangeiros não residentes acabem comprando imóveis sem se preocuparem com as repercussões práticas daquela operação imobiliária.

O principal aspecto dessa operação que os estrangeiros devem se preocupar é quanto à questão fiscal e financeira.

Os Estados Unidos têm um tratamento totalmente diferenciado quando comparamos estrangeiros não residentes e estrangeiros residentes legais e cidadãos americanos.

O sistema fiscal adotado é complexo e deixa os estrangeiros não residentes que decidem investir no mercado imobiliário em uma situação extremamente desigual se comparado aos cidadãos americanos.

Só a título de informação, quando um estrangeiro não residente compra um imóvel nos Estados Unidos, ele ficará sujeito ao pagamento dos seguintes tributos:

  1.     Imposto de Renda no percentual que pode chegar até 37% sobre o lucro de capital obtido com a venda do imóvel;
  2.     Imposto de renda no percentual de até 30% sobre os rendimentos auferidos a título de locação do imóvel;
  3.     Gift tax(Imposto de doação) de até 40% em casos de doação para não residentes;
  4.   Estate Tax(Imposto federal sobre herança) no percentual de 40% sobre o valor dos bens móveis e imóveis deixados em caso de morte do titular dos direitos;

Além desses impostos, o estrangeiro não residente que vender qualquer imóvel nos Estados Unidos está sujeito a uma retenção compulsória de 15% sobre o valor bruto da venda, para fins de antecipação do Imposto de Renda sobre o lucro de capital que deverá ser apurado, retido e pago pelo comprador do imóvel.

É possível requerer a devolução do valor do recolhimento do imposto excedente, uma vez que a retenção dos 15% incide sobre o valor bruto da venda, e as alíquotas do imposto de renda sobre o lucro de capital incidem apenas sobre a parte relativa ao ganho de capital.

Essa retenção de 15% é obrigatória em decorrência do FIRPTA- Foreign Investment  in Real Property Tax Act que estabelece esse procedimento para estrangeiros não residentes.

Foi a forma que o Imposto de Renda americano encontrou de recolher antecipadamente o imposto de renda devido em operações de venda de imóveis por estrangeiros não residentes antes que eles deixem o país sem prestar contas com suas obrigações fiscais.

E qual a vantagem para o estrangeiro não residente investir na compra de imóveis no Estados Unidos

A primeira vantagem é que o estrangeiro está investindo em um país com a economia mais sólida entre os países de primeiro mundo, e que possui uma legislação específica que lhes oferecem uma segurança jurídica em casos de eventuais incidentes.

A segunda vantagem é que o investidor terá nesse investimento estrangeiro um suporte e um respaldo financeiro a sua disposição em casos de instabilidade econômica e política no Brasil;

O terceiro é a facilidade de geração de receitas através da locação do imóvel em um mercado super aquecido.

Não obstante incidir o imposto de renda de 30% sobre as receitas auferidas na locação de imóveis, existem algumas estratégias que investidores estrangeiros podem usar para redução dessa tributação do imposto de renda.

Além da redução nas alíquotas, existe a possibilidade ainda de redução da base de cálculo do imposto com a dedução de despesas inerentes a manutenção e cuidados com o imóvel;

Tudo vai depender de algumas estratégias a serem usadas pelo investidor estrangeiro para obtenção desses benefícios.

Através de alguns mecanismos legais o estrangeiro pode perfeitamente adquirir imóveis nos Estados Unidos e torna-lo um excelente negócio gerador de novas riquezas.

Tem que planejar estratégias para uso correto das ferramentas legais.

Compra de imóveis nos Estados Unidos

Cuidados a serem adotados por estrangeiros não residentes na compra de imóveis nos Estados Unidos

A segurança financeira do investidor e os recursos produzidos pelo imóvel adquirido são apenas um dos lados da estrutura que o investidor estrangeiro deve analisar e levar em conta na hora de comprar um imóvel nos EUA.

O outro lado são os efeitos fiscais decorrentes dessa operação que pode incidir em  situações muitas vezes negligenciadas pelo investidor mas que pode acontecer com qualquer ser humano.

Foi detalhado inicialmente os tributos que o investidor estrangeiro ficará submetido em casos de compra de um imóvel nos Estados Unidos.

O que não foi detalhado foi as consequências que os herdeiros e beneficiários terão que lidar em casos de morte ou invalidez permanente por parte do titular do direito.

A principal preocupação nesses casos deve ser o pagamento do denominado Estate Tax que é um imposto federal sobre o acervo patrimonial deixado pelo falecido na alíquota de 40%(quarenta por cento) sobre o valor bruto dos bens móveis e imóveis.

Enquanto que para cidadãos americanos e residentes legais o valor da isenção desse imposto é de U$ 11,7 Milhões por indivíduo podendo ser usado pelo casal até o limite de U$ 23,4 Milhões, para estrangeiros não residentes essa dedução está limitada a tão somente a quantia de U$ 60,000.

Tomemos como exemplo um imóvel adquirido pelo investidor estrangeiro no valor de U$ 1,000,000.00(um milhão de dólares). Diante de uma eventual morte desse investidor, os herdeiros terão que recolher a título de Estate Tax o equivalente a U$ 376,000.00(trezentos e setenta e seis mil dólares) que corresponde a aplicação da alíquota de 40% sobre o valor da propriedade U$ 1,000,000.00 deduzido a isenção dos U$ 60,000.00(U$ 1.000,000.00 – U$ 60,000.00 = U$ 940,000.00 x 40% = U$ 376,000.00)

Em síntese, é um encargo muito pesado que deve ser prudentemente avaliado e estudado por parte do investidor estrangeiro no sentido de mitigar e/ou reduzi-lo ao máximo para que não traga aos seus entes queridos custos e procedimentos desnecessários na transferência desses ativos.

A boa notícia é que, se aplicado algumas estratégias legais, é possível evitar essa tributação nefasta que corrói boa parte do investimento aplicado pelo estrangeiro.

E não é apenas essa tributação que pode ser evitada, mas também o processo de abertura de inventário que supostamente seria necessário para transferir a titularidade do imóvel para os herdeiros e beneficiários.

Processos de inventários são caros e demorados, uma vez precisam da contratação de advogados e de pagamento de taxas e custas com as cortes americanas que são bem elevadas.

E quais as alternativas legais disponíveis ao investidor estrangeiro não residente
Compra de imóveis nos Estados Unidos

O caminho que orientamos nossos clientes é a elaboração de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO INTERNACIONAL conhecido nos Estados Unidos como ESTATE PLANNING.

Através da constituição de alguns tipos de Trust é possível formatar um planejamento sucessório para que o estrangeiro possa evitar o doloroso e custoso processo de inventário, bem como o imposto Estate Tax no percentual de 40% sobre o valor do imóvel.

A estruturação de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO PRÉVIO (ESTATE PLANNING) para definição de como investir, adquirir e administrar propriedades nos Estados Unidos é um dos pontos básicos e elementares na elaboração desse planejamento sucessório.

Os benefícios para os investidores estrangeiros que decidem implementar um Planejamento Sucessório Internacional nos Estados Unidos são extremamente compensadores do ponto de vista fiscal, e principalmente do ponto de vista dos herdeiros que serão beneficiados com o recebimento do patrimônio deixado sem os percalços de um processo judicial de inventário em outro país.

Entre em contato e agende uma reunião para discutir as melhores alternativas de criação de um PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO INTERNACIONAL dos bens existentes em seu patrimônio ou ainda dos bens que esteja pensando incorporar em um futuro próximo.

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