SEGURANÇA JURÍDICA PARA ESTRANGEIROS NA COMPRA DE IMÓVEIS NO BRASIL

Quais os desafios enfrentados na compra de imóveis por estrangeiro no Brasil?

O sistema brasileiro de transferência de propriedade é bem mais complexo do que na maioria dos países.

A legislação estabelece que deve ser lavrado uma escritura pública de compra e venda em cartório de notas, com apresentação de inúmeros documentos, dentre outros, as certidões negativas fiscais do vendedor, o recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis-ITBI, além da regularidade do título de propriedade.

Após lavratura da escritura de compra e venda, o comprador tem que registrá-la junto ao Cartório de Imóveis da zona imobiliária respectiva para transferência efetiva da propriedade.

Pela complexidade do sistema, muitas vezes o comprador estrangeiro se depara com diversas situações que, se conduzida de uma forma incorreta ou desplicente, corre o risco de ter problemas futuros com o imóvel adquirido.

Em um breve estudo comparativo com o sistema de transferência de propriedade usada em outros países, em especial nos Estados Unidos, iremos apresentar de uma forma simplificada as diversas formas usadas no sistema americano para transferência da propriedade, com especial atenção no estado da Flórida.

O objetivo desse comparativo é para demostrar o trabalho que estamos oferecendo quanto a segurança jurídica na aquisição de propriedades para estrangeiros que decidem operacionalizar essa aquisição.

Iremos reportar os tipos de escrituras usadas no estado da Flórida para transferência da propriedade imobiliária, bem como os tipos de seguros oferecidos em cada operação de compra e venda de imóvel.

Quando um cidadão americano ou um estrangeiro adquire um imóvel na Florida, o comprador pode optar pela emissão dos seguintes tipos de escritura:

1 – Escritura Garantida: É a chamada Florida Warranty Deed Form que transfere a propriedade com total garantia do título e cobre todos os vícios, defeitos ou problemas anteriores, incluindo aqueles surgidos antes da atual aquisição pelo comprador;

2 – Escritura Especial Garantida:  É a denominada Florida Special Warranty Deed Form que oferece uma garantia limitada da propriedade que cobre somente o período em que o atual proprietário possui a propriedade;

3 – Escritura de Renúncia e Transferência dos Direitos da Propriedade: É a chamada Florida Quitclaim Deed Form e é tida como uma escritura simples que não oferece nenhuma garantia ao adquirente da propriedade.

Esse tipo de escritura é muito usado em planejamentos sucessórios nos Estados Unidos através da constituição do Living Trust ou Revocable Trust.

Nesse tipo de Trust, a propriedade é transferida do titular do direito (Grantor) para o Trust, sendo que, esse mesmo proprietário (Grantor) será o Trustee, ou seja, ele manterá todos os poderes inerentes à disposição e venda da propriedade.

A razão de se usar essa escritura específica(Quitclaim Deed) para o Living Trust, é o seu valor que é bem inferior se comparado as outras escrituras em função de não ter qualquer garantia.

Essas são as escrituras usadas nos Estados Unidos para transferência da propriedade imobiliária.

A garantia total ou parcial do comprador do imóvel é oferecida por empresas americanas denominadas Title Insurance Company, ou seja, são empresas que verificam e checam a Segurança Jurídica da operação comercial de compra e venda do imóvel.

O papel de uma Title Company é de verificar se o título de propriedade do vendedor é legítimo é não está com nenhum tipo de restrição ou constrição na esfera fiscal.

Depois que a Title Company finaliza suas verificações, ele emite uma garantia através de um Title Insurance, que protegerá a instituição financeira (caso o imóvel seja financiado), ou o proprietário se for compra direta sem financiamento, no caso de um eventual incidente em que apareça alguém querendo contestar a propriedade. 

E no Brasil? Quem garante a segurança jurídica para estrangeiros na compra de imóveis?

No Brasil não existe nenhuma empresa especializada em checar e garantir a segurança jurídica de uma operação de compra e venda de imóveis.

Esse trabalho na grande maioria das vezes fica afetado a despachantes e/ou corretores de imóveis que na verdade não oferecem nenhuma segurança jurídica na operação, até porque o trabalho desses profissionais não é de verificar esses aspectos legais da propriedade, mas apenas de agenciar a compra e venda.

Advocacia Internacional George Cunha. Segurança jurídica para estrangeiros na compra de imóveis no Brasil

Nosso escritório desenvolveu um sistema de GARANTIAS para estrangeiros ou brasileiros que decidem comprar imóveis no Brasil.

É um sistema similar ao usado nos Estados Unidos onde a garantia é mínima, parcial ou total.

A garantia total é quando o estrangeiro decide adquirir o imóvel e ficar livre de quaisquer problemas passados ou futuros que possam surgir com relação ao imóvel.

Dentro dessa garantia, é feita uma extensa e minuciosa “Due Diligence” na busca dos antigos proprietários do imóvel, onde investigamos possíveis implicações de ordem cíveis e fiscais que possam interferir no exercício do direito de propriedade do atual comprador.

São analisadas ainda eventuais inconsistências de ordem fiscal referente a propriedade que possam abalar ou interferir o direito do comprador.

Finalmente acompanhamos e revisamos os instrumentos de compra e venda da propriedade para fins de resguardar os direitos do comprador em toda e qualquer situação.

Na garantia parcial, revisamos os instrumentos contratuais, fazemos algumas checagens acerca da idoneidade do(s) vendedor(res) e de algumas inconsistências do imóvel.

Nesse tipo de garantia só asseguramos problemas do período em que o comprador for titular do imóvel.

Finalmente, temos a modalidade de garantia mínima onde atuamos na revisão dos contratos de compra e venda sem qualquer garantia de problemas passados ou futuros na propriedade.

Para quem deseja realizar um negócio sólido e seguro na compra de um patrimônio no Brasil, oferecemos o suporte jurídico necessário que com certeza pode evitar inúmeros problemas futuros.

Aliados a esse trabalho oferecemos ainda a possibilidade do estrangeiro obter uma autorização de residência que é o primeiro passo para cidadania brasileira.

Alertamos ainda a estrangeiros que decidem investir em imóveis no Brasil a realizarem um Planejamento Sucessório(Estate Planning) a fim de assegurar seus direitos, uma vez que a legislação brasileira é mais benéfica para o cônjuge brasileiro em casos de sucessão.

Entre em contato e converse com um de nossos profissionais e tenha uma orientação legal segura e completa para compra do seu imóvel no Brasil.